| 经济发展趋势对房地产的影响与分析 作者:石亚平 一场由美国金融机构向无贷款资质、无抵押的购房户发放的大规模购房贷款，在无任何监管及中间商投机炒作的多重因素作用，逐步形成了震惊世界的金融次贷危机。由于次贷危机没有及时引起美国政府及国际金融组织的高度重视，如滚雪球般的发展，进而引发了早就危机四伏的金融危机，演变成为如今严重阻碍世界经济发展、影响世界各国人民生活水平提高的金融风暴，尽管世界各大强国纷纷注入巨额资金购买股权、收购不良资产、增强金融畅通，以抵制愈演愈烈的金融风暴，但据专家们的看来，收效甚微。 这场史无前例的金融风暴给世界各国带来的经济衰退，支撑社会经济发展的主要产业生存困难，进而危及到人民群众生活与生存自不待说，就连我国世界化程度不高、监管颇为严格的金融业也受到极大的冲击。上半年还十分红火的钢铁业在全球金融危机的影响下也面临行业危机，在钢材剧降30%—40%的价格之后，大批的钢铁企业不得以采取“限产保价”的被动抵制行为，以求在金融风暴中自保生存。 受打击最大的要数国内的纺织业及机电、家电、玩具等依靠出口的制造业，据统计资料显示，今年前三季度我国出口额是10,741亿，比去年同期回落4.8%，对美国出口比去年同期回落4.6%, 尤其是劳动密集型产品出口增速大幅回落，其中服装、玩具等行业前三季度比去年同期分别回落21.2%、16.3%，由于钢铁、化工、机械制造业“限产保价”、停产等待等自保现象出现，电力、煤炭等能源产业也不同程度地受到影响，我省工业用电也呈现负增长，从1.82亿千瓦时的最高使用量回落到1亿千瓦时左右，煤炭价格由去年同期相比，每吨下降200元左右，下降幅度35%以上。 房地产是一个资金及劳动力密集型的产业，在金融风暴当头扑下来的今天，自然在劫难逃，当前房地产业所面临的困难有以下几个方面： 一是房地产市场整体疲软，购房者持币观望的心理不断加重，据国家统计局8月18日发布的数据显示，今年以来，国房景气指数已连续7个月出现环比回落，1—7月全国商品住房竣工面积16,533万平方米，同比增长12.4%，销售面积仅为27,743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2%； 二是国家宏观调控没有明显放松，尽管国家及各地政府针对房地产出现的双滑局面相继出台了一系列优惠政策，但房地产寄予厚望的根本性利好政策并未出台，8月27日，央行和银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格控制对商业性房开的信贷管理，9月1日央行发表的《引导货币信贷合理增长优化信贷结构，加强对“三农”、小企业、灾后重建的信贷支持》的文章中，房地产无缘享受信贷政策倾斜。 央行8月15日发布的二季度货币政策执行报告中称，全国商业性房地产贷款增幅已连续7个月下滑。 三是实行土地严控，9月9日，国土资源部所出严规，从2009年起除国家重大工程可以暂缓外，其他一切非农业建设用地全面实行先补后占的政策，同时，加大对闲置土地的查处力度，再加上对土地占用课以重税，这些措施进一步挤压了房地产商的操作空间，今年以来，就北京、上海土地资源如此紧缺的一线城市已有几十宗土地流拍，卖不出去，而且这种趋势正不断向二三线城市蔓延开去。 基本可以这样说：如果国家经济增长幅度得不到有效保持，购房欲望得不到提高，房地产市场的冷清局面将还要持续一段时间，特别是我们贵阳，所建的别墅、高档住房40%—60%都是外省市外专州的外地人所购，在供求关系得不到改善的情况更是如此，加上土地信贷保障性住房等调控政策等多种因素的作用下，房开企业将会有一个困难调整期。 面对困难局面，作为我国经济支柱型的房地产业，如何看待困难局面、如何认清形势、如何增强信心实现自我调整、自我保护、自我发展呢？我们认为： 首先要正确认识困难，既要看清国际金融风暴给我国宏观经济带来的负面影响的一面，同时也要充分看到金融风暴给我国经济带来的负面影响非常有限, 党和国家正在从投资、 扩大内需、调整税收政策，连续降低存贷利率、放宽商业银行信贷限制等一系列促进经济发展的有力措施，树立良好的发展信心。 从困难面上讲，当前的金融危机仅仅处于开始阶段，远远未看到危机的尽头，目前所暴露的美国金融机构的不良资产，仅是国际货币基金组织预计的总亏空的一部分，不少的经济学家认为：一旦所有问题全部暴发，将引发更多银行倒闭，甚至国家破产，现有的行动只能是杯水车薪、付诸东流，此是其一。 其二，目前各国的救援行动是短期的、初步的，很难阻止金融危机向纵深、向经济实体发展，不少经济学家认为此次衰退可能持续时间较长。 其三，很多国家仍然是根据本国利益出手救市，全球缺乏有效的、紧密的合作协调，欧美各强国之间对于如何救市存在着一定的分歧，美国试图确保其在国际货币体系中的主导地位，但欧盟及亚洲一些国家则希望借助这次危机对美国为主导的国际金融组织进行改革，救市行动的各自为阵将无力阻挡金融危机的发展。 其四，救市能否成功，仍然取决于发达国家的政策力度，因为他们在全球经济中占着大比例份额，在国际金融体系中、在世界贸易格局中处于上流地位，他们有着更多的手段，将风险转移到发展中国家，这种不负责任的行为将给全球经济造成极大的伤害，使复苏变得更为遥远，我国是发展中国家，我国东部发达地区经济主要是出口型经济，一旦金融危机向纵深发展，必然严重影响我国出口贸易，进而影响到其他基础产业。 第二，我们是在充分估计到金融危机给房地产带来严重困难的同时，也要看到金融危机对我国的影响是有限的。我国目前有1.9多万亿的外汇储备，有着很强的外汇支付能力，一句话，不缺钱花，同时我国有20多万亿的民间储蓄，只要投资渠道安全通畅有钱可赚，不愁没有投资者。 加上我国客观上存在巨大的内需市场，是各行各业施展拳脚调整提高，展示实力的庞大平台。我国对金融机构有着严格的监管制度，从根本上杜绝了不计风险、滥发贷款造成危机的可能。 衡量一个国家经济形势的好坏，一是看经济发展速度；二是看物价状况；三是看国际收支；四是看就业形势。 今年前三季度，我国GDP增速为9.9%，高于改革开放以来9.8%的平均增速，与全球主要经济普遍低速的状况形成鲜明的对比，从物价上看，前三季度居民消费口价格同比涨幅为7%，其涨幅自5月份以来已连续5个月回落，9月份同比涨幅回落到4.6%，其回落趋势十分明显，从国际收支看，虽然我国出口明显回落，但前三季度出口额仍达10741亿美元，外汇储备已高达1.9多万亿美元，是国际支付能力最强的国家。 从就业形势上看，前三季度我国新增就业人员936万人，为全年目标94%，下岗再就业人数409万人，为全年目标任务的82%，就业困难人员119万人，为全年目标任务的119%，从以上情况分析看来，我国总体经济形势虽面临困难，但总体上发展是好的,这非常有助于房地产业加强自身调整、克服困难、重振雄风。 第三，房地产在面临由全球金融危机所带来的困难局面是坏事，也是好事，坏的一面是房地产业市场疲软，价格与销售双重下滑，进而导致发展速度减缓；好的一面是金融危机所带来的困难局面是一副很好的清醒剂，它能够使我国的房地产业正确审视自己，调整自己，将那些资信度低、发展能力差、没有发展潜力的房开企业淘汰出局，同时也迫使房地产企业强化自我调整，实行资产重组，优势互补，以期形成更为适应复杂的、困难的经济局面，天择物意，适者生存，既是大自然的法则，亦是严酷市场竞争的法则，我们房地产商则只有积极地应对困难，加快调整经济模式、调整经济结构，实行资源调整组合，使之优势互补，共渡难关，再展宏图。 第四，紧紧抓住大投资、大建设、扩大内需的有机时机，摆脱房地产的困难局面。 根据国际金融危机越演越烈趋势，党中央、国务院在连续降低存贷利率、准备金率，放松信贷限制，调整税费收取标准，以促进我国经济发展的基础上，最近又根据我国经济情况作出了两年内投资4万亿以加强安居工程、铁路、公路、机场、农村基础设施、生态环境设施的建设力度，并从医疗、文化、教育、自主创新、灾后重建、提高城乡居民收入、增值税等多个方面减少税收，投入巨资以改善人民生活、扩大内需，从而使我国经济摆脱金融危机所带来负面影响，走良性发展的正常轨道。 作为房地产业应当充分认识这一重大经济发展举措，将给房地产所带来的有利发展契机，大量建设安居工程改造棚户区、扩大农村危房改造，实施游牧民定居工程，这些举措要求我们房地产业适时转变发展方向，将原有的别墅、高档住宅小区的开发方向转为城乡低收入人民群众开发安居房建设、廉租房的经营方向上来，既是为民造福、功德无量的好事，同时也不失为摆脱当前困难的好路子。
党中央、国务院决定投巨资拉动内需，改善人民生活必然要使我国的经济发展速度及人民群众的收入提高到一个新的水平，经济发展速度加快，人民群众收入水平提高必然要引发新的住房消费，房地产业应当看准这个有利时机，抓住这个有利时机，切实分析房地产市场发展趋势，找准投资项目，强化项目管理，千方百计地降低开发成本，向社会、向购房者提供价廉、质优、适合大多数人民群众要求、销售势头好的商品房，造福于社会，造福于人民，并使自身得到发展提高。 |